不動産取得税
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2007年05月28日

不動産取得税 課税時期と計算

<新築>
◆課税時期
不動産取得税の課税の基礎となる家屋の価格は、固定資産課税台帳に登録された価格ですが、建築された年においては、固定資産課税台帳に価格が登録されておりませんので、固定資産評価基準により評価した上で、課税することになります。
新築家屋の場合、一般的な課税時期は評価額の算定作業があるため、翌年の4月以降になります。

◆税額計算
新築家屋の場合は、固定資産評価基準により評価した価格が基礎となります。
この額は新築された家屋の構造や用途、使用されている資材の種類や数量などにより異なり、実際の建築費が基準となるものではありません。
したがって、税額計算は、固定資産評価基準により評価してみなければお答えできませんが、仮に評価した額が1,600万円であったとすれば、税額は次の計算式により求められます。

(16,000,000円−12,000,000円(住宅控除))×3%=120,000円

※住宅控除は、住宅の床面積(車庫、物置等を含みます)が50?u未満、240?uを超える場合などは、受けることができません。
※固定資産評価基準とは、固定資産の評価や方法などについて総務大臣が定めたものをいい、不動産取得税同様、固定資産税においても、土地や家屋などを評価する場合は、この固定資産評価基準によって行うこととされています。
また、固定資産評価基準は物価の変動などを考慮して3年毎に改正されます。


<中古>
◆課税時期
一般的な課税時期は、所有権移転登記後、概ね6〜9ヶ月後となります。

◆税額計算
住宅の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
土地の税額については、今年資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減(宅地を取得した場合の特例)した価格に3%を乗じた額となります。

◆一定の要件を満たす中古住宅とその土地には軽減措置があります。
<例>
平成17年5月に中古住宅(昭和62年新築、延べ床面積130?u、固定資産課税台帳の登録価格500万円)とその敷地(宅地230?u、固定資産台帳の登録価格920万円)を取得した場合の軽減措置

・住宅の不動産取得税の軽減
個人が取得し、自らが居住するものであれば、軽減措置が受けられます。
上記の住宅の場合は、450万円の住宅控除が受けられますので、税額は次の計算式より求められます。

(5,000,000円−4,500,000円)×3%=15,000円

※住宅控除は、住宅の床面積(車庫、物置等を含みます)が50?u未満、240?uを超える場合や新築されてから20年(コンクリートブロック造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造(軽量鉄骨造は含まれません。)鉄骨鉄筋コンクリート造などのものは、25年)を超えて取得した場合などは受けられません。また、控除額は、住宅が新築された時期により異なり、住宅控除を受けるためには、申請が必要です。


・土地の不動産取得税の軽減
〔土地の税額〕

9,200,000円×1/2(宅地を取得した場合の特例)×3%=138,000円

〔軽減される額〕
4万5千円または、住宅の床面積の2倍(200?u限度)に相当する土地の価格に3%を乗じた額のいずれか大きい方の額が軽減されます。

200?u×(9,200,000円×1/2÷230?u)×3%=120,000円>45,000円

〔納税額〕
138,000円−120,000円=18,000円

※注意
土地の上にある住宅が住宅控除要件に該当しない場合、土地の取得者と住宅の取得者が異なる場合、住宅の取得時期が土地の取得前後1年を超える場合には、軽減を受けることはできません。
なお、軽減措置を受ける場合には、申請が必要です。

※経過年数が20年又は25年を超えていても、新耐震基準に適合していることが証明された住宅は適用対象となります。
なお、登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以後の場合、耐震診断がなくても新耐震基準に適合しているとみなされます。
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不動産取得税 申告と納税

不動産取得税の申告は不動産を取得した人が所定の期間内に申告書を提出します。
申告の期限は都道府県により異なります。(10日〜60日)
納税は、都道府県税事務所から送付される納税通知書により、定められた期限までに納めます。
申告していない場合でも都道府県税事務所から納税通知書は送られてきますが、軽減措置を受けるためには申告の手続きが必要です。

◆免税点
不動産取得税には免税点があり、以下の場合には不動産取得税は課されません。
但し、免税点と言ってもその設定額はかなり低いため、ほとんどのケースでは不動産取得税がかかると言えます。

◆免税となるケース(免税点)
・取得した土地の価格が10万円未満の場合

・家屋を売買・贈与などにより取得したときの価格が12万円未満の場合

・家屋を建築したときの価格が23万円未満の場合

なお、不動産を相続により取得した場合には不動産取得税はかかりません。

◆非課税となる場合
以下のような場合は、不動産を取得した場合でも不動産取得税がかかりません。
(但し、不動産取得税以外の税金がかかることがあります)
・土地改良事業の施行に伴う換地や土地区画整理事業の施行に伴う換地を取得したとき

・相続により不動産を取得したとき

・法人の合併または適格分割により不動産を取得したとき

・保安林・墓地または公共の用に供する道路・水道用地・ため池などのために土地を取得したとき



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不動産取得税 軽減措置

一定の要件にあてはまる不動産を取得した場合、必要な書類を添えて申告(申請)することにより、不動産取得税が軽減されます。
軽減については都道府県により制度が異なります。このサイトでは主なものを紹介していきます。

<新築住宅>
新(増・改)築住宅の場合の軽減

◆要件
住宅の床面積が50平方メートル(戸建以外の貸家住宅については40平方メートル)以上240平方メートル以下のもの

◆控除または減額の額
1戸につき1,200万円を価格から控除(価格が1,200万円未満である場合はその額)

<中古住宅>
中古住宅の場合の軽減
建てられた時期によりますが、中古の場合は、住宅の価格から最大で1,200万円の控除があります。
新しければ新しいほど、控除額は大きく設定されています。

◆要件
自己の居住の用に供する住宅で床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であり、下記のいずれかに該当する住宅
a.新築後の経過年数が、木造(軽量鉄骨造含む)は20年以内、非木造(鉄筋コンクリート等)は25年以内であるもの
b.昭和57年1月1日以後に新築されたもの
c.新耐震基準に適合している旨の証明のあるもの

新築年月日による控除額
新築時期 控除される額
昭和29年4月1日から
昭和56年6月30日まで 100〜350万円
昭和56年7月1日から
昭和60年6月30日まで 420万円
昭和60年7月1日から
平成元年3月31日まで 450万円
平成元年4月1日から
平成9年3月31日まで 1,000万円
平成9年4月1日から 1,200万円


<土地についての軽減>
住宅の軽減要件に該当し、かつ、以下の要件のいずれかに該当する住宅の敷地については軽減措置があります。

◆要件
新築住宅用の土地の場合
課税の特例が適用される新築住宅の土地を取得した場合で、次のいずれかに該当するとき
a.土地を取得した日から2年(平成12年4月1日から平成18年3月31日までに取得したときは3年)以内に住宅が新築されたとき
b.土地を取得する日前1年以内に住宅を新築していたとき
c.新築後1年以内の未使用の住宅と併せてその土地を取得したとき(同時取得を含む)

中古住宅用の土地の場合
課税の特例が適用される中古住宅の敷地を取得した場合で、次のいずれか該当するとき
a.土地と住宅を同時に取得したとき
b.土地を取得してから1年以内に住宅を取得したとき
c.土地を取得する日前1年以内に住宅を取得していたとき

◆軽減額
(いずれか多い方。土地の税額から減額されます。)
a.45,000円
b.敷地1平方メートルあたりの価格×住宅の床面積の2倍(1戸につき200平方メートルが限度)×3%
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不動産取得税の軽減を受ける時は、どのような手続きが必要ですか。

住宅を取得した場合における住宅及びその土地の軽減を受ける場合は、管轄する県税事務所に必要書類を添えて申請することになります。
必要な書類等は、「不動産取得税減額申請書」のほか、以下のとおりです。
なお、次に掲げる必要書類は主なものであり、場合によっては他の図や書類を提出していただくこともあります。
詳細は県税事務所におたずねください。

<新築住宅で保存登記されている場合>
◆軽減を受ける人の印鑑(認印)

◆不動産取得税の納税通知書

◆土地・住宅の売買契約書(住宅引渡証書)

◆住宅の登記事項証明書(もしくは登記簿謄本)

<新築住宅で所有権移転登記の場合>
◆軽減を受ける人の印鑑(認印)

◆不動産取得税の納税通知書

◆土地・住宅の売買契約書(住宅引渡証書)

◆住宅の未使用証明書

◆住宅の登記事項証明書(もしくは登記簿謄本)

<新築住宅で未登記の場合>
◆軽減を受ける人の印鑑(認印)

◆不動産取得税の納税通知書

◆土地・住宅の売買契約書(住宅引渡証書)

◆住宅の(建築完了)検査済証

<中古住宅を取得した場合>
◆軽減を受ける人の印鑑(認印)

◆不動産取得税の納税通知書

◆土地・住宅の売買契約書(住宅引渡証書)

◆住宅の登記事項証明書(もしくは登記簿謄本)

◆市町村長の「住宅用家屋証明書」又は軽減を受ける人の新住民票


posted by 不動産取得税 at 14:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記

不動産取得税とは?

不動産取得税は、不動産(土地・家屋)の取得に対してかかる都道府県税です。
不動産を取得した人が、その不動産の所在する都道府県に1度だけ納める税金です。

◆不動産の取得とは
登記の有無、または有償・無償にかかわらず、現実に不動産の所有権を取得することをいいます。
取得の原因は、売買、交換、贈与、寄付、現物出資、競落、新築、増築、改築の別を問わず、全てが課税対象となります。
不動産取得税には免税点や軽減措置などがあり、状況によっては非課税となるケースもあります。
不動産取得税は都道府県税であるため、手続きや制度は都道府県によって異なる場合があります。
詳しくは各都道府県税事務所へお問い合わせください。


◆納める必要のある人
不動産取得税を納める人は、不動産(土地・家屋)を売買、交換、贈与、建築(新築・増築・改築)などにより取得した人です。
これは、所有権の移転登記を行っていない場合も課税されます。
なお、相続や法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割により取得したときは課税されません。

◆不動産取得税の税率
不動産取得税の税率は、取得した日と不動産の種類に応じて以下の表のように定められています。
税額は「取得した日における不動産の価格×税率」です。

◆不動産の価格
不動産の価格は、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格となります。
新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した額になります。
購入価格や建築工事費の額ではありません。
なお、平成21年3月31日までに取得した宅地(宅地に準ずる土地を含む)については、価格(課税標準)が2分の1に軽減されます。

posted by 不動産取得税 at 14:11| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記